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142家房企平均负债29亿行业进入微利时

时间:2019-08-16 19:21:27 来源:互联网 阅读:0次

  在行业调整期内,以往扩张激进、拿地成本较高且本身融资渠道狭窄的中小房企抗压能力较弱,一旦项目销售不畅,难以回收现金,无论是还债额度还是资金成本都是其巨大压力。这也意味着,在后续市场环境中,依然会有部分房企面临资金链断裂的风险。

  上市房企资金链饱受考验,房地产经营环境不容乐观。近日,根据上市房企2015年中报数据统计显示,142家上市房企上半年负债合计接近 .4万亿元,同比增长幅度约达1 %。同时,这批上市房企平均负债率为76.8%,创下近年来的峰值,超过四成的房企资产负债率超过70%红线。

  对此,兰德咨询总裁宋延庆分析,开发商普遍采用高杠杆和高资金成本驱动的以债养债模式,致使部分房企负债风险“攀上新高”。

  面对房企的“债台高筑”,不论是购房者还是投资者,都难免落下心理阴影。那么,房企的高负债会带来哪些问题?“高债务”就代表着高风险吗?

  负债率攀升

  “由于房地产资金投入大、开发周期长等特点,70%为房企负债率的警戒红线。”业内人士认为。然而,截至2015年中期,资产负债率大于80%的房企占22.54%,70%至80%之间的占比为20.42%,60%至70%之间的占比为20.4%。

  数据显示,在142家上市房企中,超过百亿元负债的房企总计为56家。其中,绿地、万科、保利、招商地产、华夏幸福等5家上市房企负债均超过1000亿元,分别为47 4.90亿元、4191. 7亿元、29 9. 9亿元、1214.10亿元和1198.40亿元。

  “负债水平持续高企与房地产行业的大环境息息相关,即使融资环境较去年有一定程度的宽松,但投资机构向房地产投资输送资金越来越谨慎,以至于房地产行业面临‘拿不到钱’的新一轮资金链紧张考验。”平安银行一位从事开发贷业务的相关人士分析。

  上述银行人士称,以往由于银行额度有限,很多房企要获得开发资金通常会走信托、委托贷款等非标通道,用新债还旧债,拆东墙补西墙。然而,随着房地产各方面的风险系数提高,业界对房地产的评估也越发谨慎,“即使房企账面上的各项财务指标都比较理想,也不一定能够拿到钱”。

  “仅仅凭借负债率的高低来分析房地产企业经营的风险大小,这无疑是一种简单粗暴的方式。”一位分析人士指出,如果负债的企业拥有良好的存货周转率,企业销售速度快,资金回笼速度快,那么抗风险能力自然也就强。而拿地模式、产品品质、营销策略、物业管理水平等,则能反映出企业的运营能力。

  业内人士认为,对于大房企来说,后续融资方面的压力是不大的。而对于中小房企来说,后续依然会面临一个相对紧张的融资环境。

  一位南京的房地产人士告诉,除了一些海外扩张的房地产企业,业务大部分在国内的房企都不敢过于扩大借贷规模。“因为楼市需求不旺盛,销售回笼资金放缓,导致资金周转周期延长,如果过于扩大借贷规模,则房企的经营困境会进一步提高”。

  “微利”时代

  根据提供的数据,截至2015年中期,剔除数据不全而无法比较的房企,99家房企短期借款总计2014亿元,较2014年同期的1701亿元增加了 1 亿元,同比增长幅度达29.2%。这意味着房地产企业短期偿债压力正在加重。

  房企负债率高企之下,资不抵债的压力也逐步增大。以珠江控股为例,截至2015年中期,该房企资产负债率为105.5%,同比增长9%。其中,与15.88亿元的资产总额相比,该房企的负债总额已经达到16.75亿,而实现营业收入仅1. 6亿元,净利润仅2149.26万元,对于高额负债而言,恐怕杯水车薪。

  数据显示,珠江控股的公司资产负债率不断攀升,从2010年的64%升至2014年底的98.8%。其间公司净利润出现三次亏损,两次盈利,但净利润均在千万元左右。

  同时,房企进入“微利”时代。中原地产研究部统计,截至8月25日,已公布半年报的60家房企营业收入合计 011.4亿元,净利润仅为252.57亿,净利润率仅8.4%。其中万科、绿地、保利、招商、碧桂园5家龙头房企净利润率分别为9.6%、4.6%、11.9%、11.7%、10.4%。

  中原地产分析指出,与201 年、2014年房企分别为11.97%、10%的平均净利润率相比,2015年中期平均净利润率大幅下降,多数房企目标完成率不足四成,各房企半年净利润总体上呈现下滑趋势。

  房地产行业赚钱越来越难,一些中小房企正在被迫退出这个市场。8月18日,浙江广厦发布公告宣布,其房地产主业将在未来三年内陆续退出市场,此后集中精力整合影视文化产业,发力产业转型。

  浙江广厦不是孤例。莱茵体育、海德股份、华丽家族等房企,也都在筹备转型或退出,以谋求利润下行大势中的新出路。

  回暖可期

  高负债数字的背后,体现了国内房企的生存尴尬现状。9月1 日,国家统计局发布了今年前8月宏观经济数据,其中受关注的房地产开发投资增速呈继续下滑态势。具体来看,1月至8月,全国房地产开发投资6106 亿元,同比增长仅 .5%;新开工面积同比下降16.8%。

  观察发现,2014年至今,国内房地产开发投资增速这一指标已经连续20个月呈下滑趋势。从目前来看,这一指标已从201 年20%左右的高位水平跌至4%以下。

  对此,国家统计局投资司高级统计师李皎解释称,房地产开发投资增速继续回落的原因主要有两个:其一,商品房前期库存基数较大,特别是三四线城市去库存化压力较大,在一定程度上影响了开发商的投资意愿;其二,开发商土地购置面积持续大幅下降。今年以来,土地购置面积各月累计同比降幅均在 2%左右。

  当然,房地产市场积极因素也仍在累积。李皎指出,首先,商品房销售继续回暖。数据显示,1至8月,全国商品房销售面积同比增长7.2%;销售额增长15. %。

  其次,开发商到位资金增长小幅加快。随着商品房销售持续向好,今年1至 月以来,企业到位资金呈逐月回升走势,月增速由负转正。1至8月,全国房地产开发企业到位资金同比增长0.9%。

  另外,房地产新开工和土地购置面积现筑底迹象。同时,房地产开发景气指数回升。8月份,房地产开发景气指数为9 .46,比7月份提高0.4 点,已连续 个月回升。

  “9月会是转折点。”业内人士分析,一方面,9月土地供应将比8月有较大幅度提升;另一方面9月也是房地产销售旺季。

  不过,在业内人士看来,如果要确保房地产第四季度与去年增速保持一致,可能还需要国家在第三季度末、第四季度初再出台一些针对房地产市场的“救市”政策,包括对之前二套房相关政策的有效落实等,以及能否暂停开发商所得税、增值税的预征等。

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